15 Gennaio 2022

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Qual è il ruolo di Fannie Mae nel mercato secondario dei mutui?

È molto probabile che abbiate sentito parlare di Fannie Mae. Ma sapete cosa fa e come opera?

La Federal National Mortgage Association (FNMA), tipicamente conosciuta come Fannie Mae, è un’impresa sponsorizzata dal governo (GSE) fondata nel 1938 dal Congresso durante la Grande Depressione come parte del New Deal. È stata creata per stimolare il mercato immobiliare rendendo disponibili più mutui a mutuatari da moderati a basso reddito.  

Fannie Mae non crea o fornisce mutui ai mutuatari. Ma li acquista e li garantisce attraverso il mercato secondario dei mutui. Infatti, è uno dei due maggiori acquirenti di mutui sul mercato secondario. L’altro è il suo fratello, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, o Freddie Mac, un’altra impresa sponsorizzata dal governo creata dal Congresso.

Punti chiave da prendere in considerazione

  • Fannie Mae è un’impresa sponsorizzata dal governo che mette a disposizione mutui a basso e moderato reddito.
  • Non fornisce prestiti, ma li sostiene o li garantisce nel mercato secondario dei mutui.
  • Fannie Mae fornisce liquidità investendo nel mercato dei mutui, raggruppando i prestiti in titoli garantiti da ipoteca.
  • Fannie Mae è stata salvata dal governo degli Stati Uniti dopo la crisi finanziaria ed è stata cancellata dal NYSE.

I primi giorni di Fannie Mae

All’inizio del 1900, ottenere un mutuo, per non parlare di una casa, non era un compito facile. Molte persone non potevano permettersi di garantire un acconto e i prestiti erano quasi sempre a breve termine, non come quelli con periodi di ammortamento a lungo termine che conosciamo oggi. Infatti, quando molti di questi prestiti arrivavano a scadenza all’epoca, normalmente richiedevano al debitore grandi pagamenti a palloncino.

La banca poteva pignorare se il proprietario della casa non poteva effettuare il pagamento o rifinanziare. Questo sarebbe diventato difficile con l’inizio della Grande Depressione. I tassi annuali di pignoramento sono aumentati ogni anno dal 1926 (il primo anno in cui sono stati tenuti i dati) fino al 1934, quando il tasso ha raggiunto un picco di oltre il 12%.  

Il Congresso degli Stati Uniti rispose creando Fannie Mae. L’obiettivo era quello di contribuire a creare un flusso di finanziamenti per gli alloggi disponibili per tutti in ogni mercato. Questo portò al finanziamento di mutui a lungo termine a tasso fisso, permettendo ai proprietari di casa di rifinanziare i loro prestiti in qualsiasi momento durante il corso del loro prestito.  

L’anno in cui il Congresso ha creato Fannie Mae.

Nel 1968, Fannie Mae iniziò a finanziarsi vendendo azioni e obbligazioni dopo che il governo la rimosse dal bilancio federale.   Fannie Mae ha mantenuto i suoi legami con il governo come GSE, però, con un consiglio di amministrazione composto da non più di 13 membri.   È anche esente da tasse locali e statali.  

Creare liquidità

Investendo nel mercato dei mutui, Fannie Mae crea più liquidità per i prestatori come le banche, le casse di risparmio e le cooperative di credito, il che a sua volta permette loro di sottoscrivere o finanziare più mutui. I mutui che acquista e garantisce devono soddisfare criteri rigorosi. Per esempio, il limite per un prestito convenzionale per una casa unifamiliare nel 2021 è di 548.250 dollari (da 510.400 dollari nel 2020) per la maggior parte delle aree e 822.375 dollari (da 765.600 dollari nel 2020) per le aree ad alto costo. Queste aree includono Hawaii, Alaska, Guam e le Isole Vergini americane, dove i valori medi delle case sono superiori all’importo di base di almeno il 115%.  

Per fare affari con Fannie Mae, un prestatore di mutui deve rispettare la Dichiarazione sui prestiti subprime emessa dal governo federale. La dichiarazione affronta diversi rischi associati ai mutui subprime, come i bassi tassi introduttivi seguiti da tassi variabili più elevati; limiti molto alti su quanto un tasso di interesse può aumentare; documentazione del reddito limitata o assente; e caratteristiche del prodotto che rendono probabile un frequente rifinanziamento del prestito.    

Nel 2020, Fannie Mae ha acquisito 1,4 trilioni di dollari in prestiti monofamiliari e multifamiliari, fornendo la più grande quantità di liquidità al mercato dei mutui per qualsiasi anno nella storia di Fannie Mae. Questo ha aiutato persone in tutto il paese a comprare, rifinanziare e affittare circa tre milioni di case.  

Fannie Mae sostiene o garantisce i mutui, ma non li crea.

Titoli garantiti da ipoteche

Dopo aver acquistato mutui sul mercato secondario, Fannie Mae li raggruppa per formare titoli garantiti da ipoteca (MBS). Gli MBS sono titoli garantiti da un’ipoteca o da un pool di ipoteche. I titoli garantiti da ipoteca di Fannie Mae sono acquistati da istituzioni come compagnie di assicurazione, fondi pensione e banche di investimento. Garantisce i pagamenti del capitale e degli interessi sui suoi MBS.  

Fannie Mae ha anche un proprio portafoglio, comunemente chiamato portafoglio trattenuto. Questo investe nei propri titoli garantiti da ipoteca e in quelli di altre istituzioni. Fannie Mae emette debito chiamato debito d’agenzia per finanziare il suo portafoglio trattenuto.  

La crisi finanziaria

Fannie Mae è stata quotata in borsa dal 1968.   Fino al 2010, è stata scambiata sul New York Stock Exchange (NYSE). È stata delistata in seguito alla crisi dei mutui, degli alloggi e della finanza, dopo che le sue azioni sono crollate al di sotto dei requisiti minimi di capitale richiesti dal New York Stock Exchange. Ora commercia fuori borsa.  

Le pratiche di prestito non etiche hanno portato alla crisi. Durante il boom immobiliare della metà degli anni 2000, i prestatori hanno abbassato i loro standard e hanno offerto prestiti per la casa a mutuatari con scarso credito. Nel 2007, la bolla immobiliare è scoppiata e centinaia di migliaia di questi mutuatari sono andati in default, il che ha portato al cosiddetto crollo dei subprime. Questo ha avuto un effetto a catena sui mercati del credito, che ha mandato in tilt i mercati finanziari e ha creato la più grave recessione degli ultimi decenni negli Stati Uniti.

Acquisizione e salvataggio da parte del governo

Nella seconda metà del 2008, Fannie Mae e Freddie Mac sono state rilevate dal governo attraverso una conservatoria della Federal Housing Finance Committee. All’epoca, entrambe detenevano 4,9 trilioni di dollari in obbligazioni e titoli garantiti da ipoteca. Il Tesoro degli Stati Uniti ha fornito 191,5 miliardi di dollari per mantenere entrambi solvibili. In sostanza, il governo degli Stati Uniti è intervenuto per ripristinare la fiducia nei mercati promettendo di salvare i prestiti cattivi e di prevenire un ulteriore crollo del mercato immobiliare. A partire da maggio 2019, il governo federale ha ricevuto 292 miliardi di dollari in pagamenti di dividendi da Fannie Mae e Freddie Mac.  

Opzioni di credito

Fannie Mae offre ora una serie di diverse iniziative commerciali e opzioni di credito ai proprietari di case, lavorando con i prestatori per aiutare le persone che potrebbero altrimenti avere difficoltà a ottenere finanziamenti.

  • Mutuo HomeReady: Questo prodotto permette ai proprietari di casa di assicurarsi un finanziamento e acquistare una casa con un basso anticipo. I mutuatari si qualificano se hanno un reddito basso o moderato e un punteggio di credito inferiore a 620. Le persone con un punteggio superiore a 620 ottengono prezzi migliori.  
  • 3% di acconto: Un’altra risorsa per i proprietari di case che potrebbero non avere accesso a fondi sufficienti per assicurare un grande acconto.  
  • HFA Preferred: Questo programma aiuta i proprietari di case ad accedere a finanziamenti accessibili attraverso le Housing Finance Agencies locali e statali e altri prestatori. I livelli di reddito per i mutuatari sono determinati dall’HFA, e non ci sono requisiti per il primo acquirente.  
  • RefiNow: Fannie Mae offre ai possessori di mutui a basso reddito una nuova opzione di rifinanziamento attraverso il programma “RefiNow”. Il programma richiede una riduzione del tasso d’interesse del proprietario di casa di un minimo di 50 punti base e un risparmio di almeno 50 dollari nel pagamento mensile del mutuo del proprietario di casa. Per essere idonei, i proprietari di casa devono guadagnare almeno l’80% del loro reddito mediano di zona (AMI).  

Un elenco completo dei prodotti e le loro descrizioni sono disponibili sul sito web di Fannie Mae.

Modifiche al prestito

Dopo il crollo dei mutui, Fannie Mae ha iniziato a concentrarsi sulle modifiche dei prestiti. Da settembre 2008, Fannie Mae e Freddie Mac hanno completato circa 2,37 milioni di modifiche dei prestiti.   Le modifiche del prestito cambiano le condizioni di un mutuo esistente per aiutare i mutuatari ad evitare di essere inadempienti sui loro mutui, di finire in pignoramento, e infine di perdere la loro casa. Le modifiche possono includere un tasso d’interesse più basso o estendere la durata del prestito. La modifica del prestito può anche abbassare i pagamenti mensili.

La linea di fondo

Fannie Mae è riuscita a trasformarsi da quando era sull’orlo del baratro nel 2008. Oggi è il più grande finanziatore di mutui a tasso fisso a 30 anni e rimane un meccanismo chiave per facilitare la proprietà della casa.

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Qual è il ruolo di Fannie Mae nel mercato secondario dei mutui quizlet?

Il governo federale ha istituito Fannie Mae per aumentare il flusso di denaro dei mutui creando un mercato secondario per acquistare i mutui assicurati dalla Federal Housing Administration (FHA). … Il suo ruolo è stato ampliato per acquistare mutui oltre i tradizionali limiti di prestito del governo.

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Fannie Mae è una fonte di commercializzazione di mutui secondari?

Il mercato secondario dei mutui funziona collegando acquirenti di case, prestatori e investitori. … Può recuperare questo denaro vendendo il vostro mutuo a un GSE, come Fannie Mae o Freddie Mac, o ad altre istituzioni finanziarie.

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Qual è lo scopo principale di Fannie Mae?

La funzione principale di Fannie Mae e Freddie Mac è quella di fornire liquidità al sistema finanziario nazionale dei mutui.

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Chi compra i prestiti FHA nel mercato secondario?

Fannie Mae
Anche se i programmi di prestito della Veterans’ Administration (VA) e della Federal Housing Administration (FHA) sono programmi di assicurazione ipotecaria che assicurano i prestiti ipotecari fatti dai prestatori, Fannie Mae tratta questi tipi di mutui nel mercato secondario. Fannie Mae è il principale acquirente di mutui nel mercato secondario.

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Perché le banche vendono mutui a Fannie Mae?

Acquistando mutui, Fannie Mae e Freddie Mac permettono ai prestatori di fare più prestiti. Con più denaro disponibile per i prestiti, i consumatori continuano a comprare case e il mercato immobiliare rimane a galla. Inoltre, queste società prendono il denaro degli investitori di tutto il mondo e lo inseriscono nel mercato immobiliare statunitense.

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Cosa significa che Fannie Mae ha acquistato il vostro mutuo?

Quando avete un mutuo trasferito a Fannie Mae, il vostro servicer del prestito non cambia subito. … Una volta che Fannie Mae compra un gruppo di mutui, questi vengono trasformati in titoli garantiti da ipoteca, che vengono poi acquistati da banche di investimento, compagnie di assicurazione e fondi pensione.

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Quali sono i vantaggi di un prestito Fannie Mae?

I prestiti di Fannie e Freddie hanno tassi d’interesse competitivi e opzioni di acconto basse. Ma il più grande vantaggio dei prestiti Fannie e Freddie: Sono i mutui che la maggior parte dei prestatori preferisce fare. C’è un mercato pronto dove i prestatori possono vendere i prestiti, guadagnare un profitto e guadagnare più capitale per fare altri prestiti.

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Qual è la differenza tra Fannie Mae e Ginnie Mae?

Ginnie Mae è simile a Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) e Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) con la differenza che Ginnie Mae è una società governativa interamente controllata mentre Fannie Mae e Freddie Mac sono “government-sponsored enterprises” (GSEs), che sono federali.

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Qual è lo scopo del mercato secondario dei mutui quizlet?

Lo scopo del mercato secondario dei mutui è quello di fornire liquidità (fondi) al mercato primario (prestatori istituzionali). Cosa succede quando Fannie Mae acquista un mutuo? Fannie Mae esegue un accordo di servicing che permette all’originatore del prestito di essere l’agente di raccolta e ricevere una commissione.

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Chi è il più grande mercato secondario?

Il market cap della Borsa di New York, la più grande borsa del mondo, a marzo 2020. 4 Le borse valori sono considerate parte del mercato “secondario”.

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La Fannie Mae compra i prestiti FHA?

Né la FHA né la Fannie Mae emettono prestiti. Il programma FHA assicura i prestiti per proteggere i prestatori contro le inadempienze. … Fannie Mae è un’entità quotata in borsa gestita sotto statuto governativo che compra prestiti dai prestatori, liberando le attività dei prestatori per continuare a sottoscrivere più prestiti per la stabilità economica o la crescita.

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Come fanno Fannie Mae e Freddie Mac a fare soldi?

Come Fannie Mae fa soldi. Uno dei modi che Fannie Mae usa per fare soldi è prendere in prestito denaro a tassi bassi e reinvestirlo in prestiti interi e titoli garantiti da ipoteca. Prende in prestito dai mercati finanziari vendendo obbligazioni e acquistando prestiti interi da chi crea i mutui.

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Cosa significa che Fannie Mae possiede il mio mutuo?

Quando il tuo mutuo viene trasferito a Fannie Mae, il tuo servicer non cambia subito. … Una volta che Fannie Mae acquista un gruppo di mutui, questi vengono trasformati in titoli garantiti da ipoteca, che vengono poi acquistati da banche di investimento, compagnie di assicurazione e fondi pensione.

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È un bene se Fannie Mae possiede il mio mutuo?

L’acquisto del mio prestito da parte di Fannie Mae lo influenza in qualche modo? No, il trasferimento di proprietà non influisce sul vostro pagamento mensile o su qualsiasi termine o condizione del vostro mutuo, atto di fiducia o nota.

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